По данным департамента архитектуры и градостроительства Ростова, в первом квартале в донской столице был построен всего один объект деловой недвижимости (без учета подземных автостоянок под жилыми комплексами и образовательных учреждений для детей). Им оказался склад компании по производству компьютерной техники ООО «Бештау», рас положенный в Советском районе. Его площадь составила 2,6 тыс. кв. м.
Как писал N, 6 марта текущего года в Ростове заработал завод «Бештау». Об этом в своих социальных сетях сообщал врио губернатора Ростовской области Юрий Слюсарь. Как отмечено в посте, предприятие будет еже годно выпускать 500 тыс. комплектующих для компьютерной техники. В перспективе завод разрастется до четырех рабочих комплексов, в которых смогут трудиться 700 человек.
Поразительно, но с начала года в Ростове, судя по данным департамента, не было введено в строй ни одного объекта коммерческой недвижимости, тогда как в первом квартале 2024 года их было 18 (в основном магазины) без учета крупного склада компании «Элма» на Пескова площадью 11 437,3 кв. м. Таким образом, в целом ввод деловой недвижимости сократился почти на порядок: с 23,8 тыс. до 2,6 тыс. кв. метров.
Заметный спад прослеживается и по раз решениям на строительство деловой недвижимости, выданным в первом квартале: их всего 13, в то время как показатель аналогичного периода 2024 года — 31, 2023-го — 30.
— В ближайшее время мы будем наблюдать снижение активности со стороны предпринимателей в плане строительства коммерческих объектов. При текущей заградительной ставке кредитования говорить о развитии бизнеса невозможно, — комментирует ситуацию директор АН Immobily Алексей Олейников.
В разрешениях на строительство, выданных в первом квартале, среди крупнейших по площади объектов заявлен двухэтажный экспериментальный цех донского производителя агротехники «Ростсельмаш». Помещение площадью 6,9 тыс. кв. м будет располагаться в Перво майском районе. Заявленный срок действия разрешения — до 10 декабря 2026 года.
Вторым по площади (4,7 тыс. кв. м) в справках значится частный логистический центр. Объект построят в Октябрьском районе.
Наиболее масштабная по площади застройка ожидается в Первомайском районе. За счет пяти объектов, среди которых цех «Ростсельмаша», магазин, объект бытового обслуживания, офисное здание и склад, она составит 10,5 тыс. кв. м.
Эксперт по недвижимости АН «Капитал» Константин Поцелуев считает, что на рынок коммерческой недвижимости серьезно влияет ввод большого количества торговых площадей в новых жилых комплексах:
— На самом деле никакой аномалии нет. Я бы отмотал историю на несколько лет назад. Сам формат — рынок торговых помещений — изначально формировался из первых этажей квартир, которые переводили в нежилые. Потом пришли застройщики, начав строить крупные объекты. Затем сформировались районные и региональные ТРЦ. Важный момент — у застройщиков образовался большой пул коммерческих помещений. Это, как правило, первые и вторые этажи. Таких помещений очень много в Ростове. Большинство застройщиков предлагают их по высокой ставке — 300–350 тыс. руб. за кв. м. Цена внушительная, но до 350 тыс. руб. за кв. м покупают. Нельзя оценивать рынок только по обособленным объектам. Нужно учитывать и те, что сейчас строятся.
— Востребованы нарезки от 50 до 150 кв. м. А у застройщиков в наличии в основном крупные остатки от 300 до 900 кв. м. Застройщики не хотят дробить. Их логика понятна: про дали сразу один блок — получили деньги. Кроме того, есть объемы неликвидов — объектов незавершенного строительства. Их за морозили, приостановили или с ними юридические сложности, — отмечает также эксперт.
Участники рынка в последнее время не раз говорили о росте спроса на склады. Его поддерживает возросшая ценность города как важного логистического хаба на юге. Однако, как отмечают эксперты, из-за особенностей налогообложения склады будут чаще появляться на окраинах Ростова и в пригородах. Еще одним фактором, который будет ограничивать их строительство в донской столице, будет запуск так называемого грузового каркаса. Ростовский областной суд, как уже писал N, принял недавно иск перевозчиков, пострадавших от введения в Ростове дорожных знаков, ограничивающих въезд большегрузных машин в центральную часть города. Сумма штрафов некоторых истцов превышает 1 млн рублей в месяц. Сейчас значительную часть камер, которые фиксируют нарушения со стороны большегрузов, перевели в тестовый режим, однако очевидно, что грузовой каркас в усовершенствованном виде будет действовать.
Напомним, что ввод деловой недвижимости в Ростове в 2024 году показал заметный рост. Совокупная площадь коммерческих и производственных объектов составила 124 тыс. кв. м, что в 1,5 раза больше по сравнению с показателями 2023 года, но на 9% меньше, чем в 2022 году. Среди крупнейших построенных объектов — склады. Интерес к ним со стороны бизнеса растет в связи с поставками на новые территории военной и гражданской продукции.
